分譲住宅は地盤改良工事済み？工事の必要性と心配なときの対処法

住宅購入の際、多くの人が建物の品質に注目しがちで、つい地盤の重要性を見落としがちです。地盤が弱いと、さまざまな問題が発生し、住宅の安全性や価値に大きな影響を及ぼす可能性があります。購入前に地盤調査や地盤改良工事について理解を深め、必要に応じて対策を検討することが、後悔しない住宅購入のカギとなります。

地盤改良工事は必要？

住宅を購入する際に、多くの人は建物の品質や施工に注目しがちですが、地盤の重要性を見落とすことが少なくありません。建物がどんなに頑丈に建てられていても、地盤に問題があれば、長期的には住宅の安全性や価値に大きな影響を及ぼす可能性があります。地盤に瑕疵があると、最悪の場合、せっかくの住宅が台無しになってしまうこともあるため、事前の確認が重要です。

実際、軟弱地盤と判定された場合には、適切な地盤補強や改良工事が必要とされます。たとえば、新築の建売住宅を購入した際に、建物自体には問題がないと専門家から診断を受けて安心していたとしても、数年後に建物の傾きに気づくケースがあります。購入時には問題がなかったのに、後になって地盤沈下が発生することがあります。

これは、地盤に適切な補強工事が行われていないことが原因となっている可能性があります。この場合、地盤沈下に対処するための補強工事や改良工事に多額のコストがかかることを恐れ、補強工事をしないまま建物を建ててしまうケースがほとんどです。したがって、建物自体がしっかりしていても、地盤に問題がある家になってしまいます。こうしたリスクを避けるためには、購入前に地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良工事を検討することが不可欠です。

もちろん、最初から地盤の強い土地を選ぶことが理想ですが、地盤の強さに固執しすぎると、物件選びの選択肢が狭まる可能性もあるため、柔軟な視点が求められます。工事を行えば、地盤が弱い場合でも安心して生活できるようになるでしょう。

地盤改良工事済みの分譲地はあるのか

地盤沈下や液状化などのリスクを考えれば、地盤改良工事済みの分譲地を求めるのは当然といえます。しかし、残念ながら分譲宅地を購入する段階で地盤改良工事済みや地盤保証がついている土地はほとんどありません。その理由と例外ケースを解説します。

地盤改良工事が難しい理由

分譲住宅で地盤改良工事が事前に施されないおもな理由は「建物のプランが決定していない状態では基礎の配置が不明であるため」です。とくに敷地に余裕があり、建物配置の自由度が高い地域では、事前に地盤改良を行うことが難しくなります。

さらに「調査や工事には多額の費用がかかる」というのも理由のひとつです。敷地全体に対して改良工事を施さなければならず、それにともない莫大な費用がかかります。分譲地の販売価格も高くなってしまうため、購入者にとって必ずしもよいことばかりではありません。

都心部での例外

一方で、都心部などの狭い敷地に建物を最大限に建てることが確定している場合には、地盤改良済みで販売されることがあります。このような地域では、限られたスペースに効率的に建物を配置する必要があるため、事前に地盤改良工事が行われ、地盤保証がつくこともあります。

心配なときは何をチェックすればいいの？

ここまで読むと「地盤が不安定な場所に家を建てると、後々さまざまな問題が発生する可能性があるのに、分譲住宅は保証がないから不安だ」と感じるでしょう。そこで、心配なときにチェックすべきポイントを以下にまとめました。

立地の確認

まずは、地図や過去の利用状況を調べてみましょう。購入を検討している地域が以前、川、池、沼、または田んぼだった場所であれば、地盤が弱い可能性が高いです。埋立地や盛り土の地域も注意が必要です。丘陵地や斜面を平らにした地域では、元々の地面を削った「切土」と、新しい土を入れて造成した「盛り土」があります。インターネットや役所で過去の地盤データを調べ、購入予定地の周辺の地盤状況を確認しましょう。

建物・外構のチェック

分譲住宅の外壁や室内の壁、天井にひび割れがないか確認します。基礎部分や庭の陥没、外構部分のひび割れも重要なチェックポイントです。これらは地盤沈下や地盤の弱さを示す兆候である可能性があります。さらに、建物が傾いていると、地盤の問題があるかもしれません。かんたんなチェック方法としては、ドアや窓がきちんと閉まるか、水平器を使って傾きを確認する方法が挙げられます。

地盤調査報告書・施工報告書の確認

分譲住宅や建売住宅の場合、売主が地盤調査を行い、その結果を報告書としてまとめているはずです。この報告書を閲覧し、地盤の強度や必要な改良工事が実施されたかを確認しましょう。報告書には、地盤の評価や改善が必要な場合の対策が記載されています。また、地盤調査の結果、改良や補強工事が行われた場合は、施工報告書があるはずです。工事の内容や写真を確認し、適切な対応がされているかを確認しましょう。

専門家への相談

地盤や建物の状態について不安がある場合、専門家にホームインスペクション（住宅診断）を依頼するのがおすすめです。プロの目で見てもらうことで、見落としがちな問題点を発見し、適切なアドバイスを得られます。

まとめ

地盤の強度は、将来の安全性や維持費に直結する要素です。購入前にしっかりと地盤調査を行い、必要であれば地盤改良工事を実施することで、安心して長く暮らせる住まいを手に入れることができます。このように、地盤改良工事の必要性を理解し、適切な対策を講じることが、後悔しない住宅購入の鍵となります。